О расторжении договора о развитии застроенной территории

Постановлением от 02.09.2026 Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа оставил без изменения решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 27.02.2026 и постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2026 по делу № А58-5472/2025  о расторжении договора о развитии застроенной территории.

Как следует из материалов дела, ООО МСЗ «АРТ» (муниципальный специализированный застройщик «Агентство по развитию территорий» городского округа «город Якутск») обратилось в суд с иском к Окружной администрации города Якутска о расторжении договора о развитии застроенной территории в границах части квартала «16», а также дополнительных соглашений и приложений к нему.

Договор, заключённый в 2019 году, предусматривал, что ООО МСЗ «АРТ» за свой счёт выполнит работы по развитию территории площадью 19 136,69 кв.м: снос аварийных домов, строительство многоквартирных жилых домов до 9 этажей (до 164 квартир), передачу в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для переселения граждан. Срок сдачи объектов в эксплуатацию — не позднее 4 квартала 2027 года (впоследствии продлён до 31.12.2030).

После заключения договора в 2021 году на территории квартала «16» были установлены объекты приводных радиостанций с маркерными радиомаяками аэропорта «Якутск». Согласно письму Саха (Якутского) Межрегионального территориального управления воздушного транспорта Росавиации от 21.02.2023, земельные участки застройки расположены в границах третьей и четвёртой подзон приаэродромной территории, где в целях безопасности полётов установлены ограничения по высоте застройки.

Фактически допустимая высота объектов на соответствующих точках спорной территории составляет от 7,92 м до 16,64 м (до двух этажей), что объективно не позволяет строить многоквартирные дома высотой до 9 этажей, предусмотренные договором.

Истец указал, что при наличии установленных ограничений по высотности застройки обеспечить строительство объектов с параметрами, согласованными договором, невозможно.

Решения судов первой и апелляционной инстанций:

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) решением от 27.02.2026, оставленным без изменения постановлением Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2026, удовлетворил исковые требования ООО МСЗ «АРТ».

Суды установили, что публично-правовые ограничения, существенно препятствующие строительству объектов на согласованных договором условиях, возникли после заключения договора и не зависят от воли сторон. В результате исполнения договора должны достигаться как цели органа местного самоуправления (увеличение жилищного фонда, снос аварийных домов, предоставление жилья гражданам), так и цели застройщика (получение земельных участков для капитального строительства и извлечение прибыли). Поскольку реализация этих целей объективно невозможна, суды констатировали наличие оснований для расторжения договора по правилам статей 450 ГК РФ.

Доводы кассационной жалобы:

Окружная администрация города Якутска просила отменить решение и постановление судов и отказать в удовлетворении иска. Заявитель указывал, что в настоящее время проводятся мероприятия по переносу радиостанций на другой земельный участок, что в будущем позволит устранить ограничения по застройке. По мнению администрации, истец в силу пункта 6.1 договора может изменить срок реализации договора соразмерно времени устранения обстоятельств непреодолимой силы — до момента снятия ограничений с земельных участков.

Позиция суда округа:

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа отклонил доводы кассационной жалобы и указал следующее.

Ограничения земельных участков, предоставляемых по спорному договору, подтверждаются материалами дела и создают объективные препятствия для реализации его условий. Допустимая высота застройки (до двух этажей) не соответствует параметрам многоэтажной жилой застройки, предусмотренной договором и приложениями к нему.

Будущая возможность изменения режима территории, не подтверждённая завершёнными правовыми и фактическими действиями, не подтверждает объективную возможность исполнения истцом договора в период его действия.

Довод о применении пункта 6.1 договора (об обстоятельствах непреодолимой силы) отклонён: установление ограничений на земельных участках не признано судами обстоятельством непреодолимой силы. Поскольку данные обстоятельства возникли после заключения договора, на истца, который в разумный срок и в период действия названных ограничений отказался от договора, исходя из существа правил пункта 3 статьи 417 ГК РФ, не могут быть возложены издержки, связанные с неопределённым сроком ожидания возможного изменения публично-правового режима территории.

Подробно с выводами судов можно ознакомиться в картотеке арбитражных дел.

Опубликовано: 09.09.2026 03:42 Обновлено: 09.09.2026 03:42